高盛分析：财政贴息房贷政策的潜在影响
高盛在去年底发布了一份研究报告，提到中国的高层决策者们正在认真考虑推出一系列房地产刺激政策，诸如抵押贷款利息的补贴和购房者的所得税退税等措施。熟悉金融行业的人都明白，外资机构往往是最早报告这类政策动向的。在这样的背景下，财政贴息房贷政策最初就是在外资的分析中提出的。尽管相对于最初的讨论，这个政策实施的时间延迟了一年，但最终真的得到了落实。回顾当时的外资研报，许多观点值得深思，接下来以高盛的一篇报告为例，探讨这一政策出台的背景和意图。研报中的绿色字体为原文内容，黑色字体则为我的分析。
在2025年11月20日，彭博社报道，中国政策制定者在考虑通过抵押贷款利息的补贴、为购房者提供的所得税退税以及房地产交易的退税等方式，来进一步刺激房地产市场。尽管我们对这则新闻报道不发表看法，期待官方的进一步公告与细节，但是如果这些政策真的得以实施，预计将对房地产交易的数量、价格和家庭消费产生积极的推动作用。
我一直以来对房地产政策进行归类，分为两种：一是放宽购房资格，二是降低购房成本。放宽购房资格能够拓宽潜在的购房人群，而降低购房成本则能增强购房者的购买意愿，不过这两方面的政策效果却有着明显的区别。放宽购房资格，像是取消限购，其实对市场影响并不大。以一线城市为例，放开限购后房价的走势与政策实施前几乎没有变化，价格跌幅也未见减缓。我常常戏评论道：提供除了降价以外的一切优惠，得到的支持并非购房。
相比之下，降低购房成本，比如减少贷款利率，以及报告中提到的利息补贴和退税措施，所带来的效果则要显著得多。现如今的购房者迫切需要金钱上的支持，但不幸的是，财政状况紧张，这类政策的力度通常有限。尤其是此次补贴的房源有不少限制条件，且补贴期限仅为五年，实际上政策的效果不如预期。
在住房市场方面，借助图表1的情景分析，我们发现，在其他条件相同的情况下，假设抵押贷款利率补贴幅度为1个百分点（与今年8月推出的家庭非抵押消费贷款财政贴息计划相同），这可以让新购房者的房价降低7%到25%的范围内，其中大部分（5%-15%）的降价都源于抵押贷款利息的补贴。同时，若贷款利率减去1个百分点，抵押贷款成本也将与平均租金支出大致持平，这暗示着房价可能接近“合理价值”。
高盛提出，如果给予1个百分点的贷款补贴（也相当于降低一个百分点的贷款利率），在15%首付的情况下，相当于房价降低了5%到15%。再加上有关的减税政策，这在当前经济形势下显得尤为重要。
